Un nouveau challenge a été posé à Altinum Gestion (Qwantim en 2021) lorsque les propriétaires d’une voie d’accès privée nous ont consultés pour mettre en place une structure afin de gérer en commun les importants travaux de voirie de leur impasse.

L’occasion de faire le point sur les différentes options qui s’offrent pour faciliter l’entretien de voies ou terrains dont plusieurs propriétaires ont la jouissance commune (impasse, square…) :

La structure de gestion la plus adaptée pour gérer une impasse ou une voie privée est à étudier précisément, selon les spécificités des lieux, ainsi que les droits et attentes des propriétaires.

Les modalités de gestion possible sont : l’indivision, la société civile immobilière (SCI), la copropriété, ou l’association syndicale libre (ASL).

L'indivision

L'indivision est régie par l’article 815 du Code Civil.

C’est une structure de fait qui résulte des droits de ses membres mais ne nécessite pas d’acte fondateur. Elle ne possède pas la personnalité morale de sorte qu’en cas de nécessité d’agir en justice, tous les indivisaires devront être représentés dans la procédure ce qui peut s’avérer très lourd. L’article 815-3 permet aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis d’effectuer les actes d’administration sur le bien indivis et de donner mandat à un indivisaire ou à un tiers. Le consentement de tous les indivisaires est en revanche requis pour effectuer tout acte qui sort de « l’exploitation normale des biens indivis ». Les indivisaires peuvent convenir entre eux de modalités de gestion spécifiques qui sont listées aux articles 1873-1 et 1878 du Code Civil.

Avantages : Cette structure a l’avantage de ne nécessiter aucun acte fondateur.

Inconvénients : Son défaut de personnalité morale et l’absence de règles précises de fonctionnement rendent sa gestion lourde et difficile.

La Société Civile Immobilière (SCI)

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société dont le fonctionnement est régi par le Code Civil et, plus particulièrement, par les articles 1845 à 1870

La SCI doit obligatoirement faire l’objet d’un écrit. Elle ne peut être constituée que par la totalité des propriétaires indivis qui doivent, pour être associés, apporter leurs droits indivis et seront à ce titre imposés puisqu’il y a transfert de droits réels. Les statuts de la SCI fixent les modalités de son fonctionnement. Le gérant est soit désigné par les statuts soit par une assemblée des associés à la majorité de plus de la moitié des parts sociales (article 1846 du Code Civil). Les apports ne sont pas nécessairement identiques de sorte que les propriétaires peuvent y apporter des types de droit différents (jouissance, propriété). Les parts de cette SCI constituée des droits indivis des riverains peuvent être cédées avec l’agrément de tous les associés (article 1861 du code Civil).

Avantages : Cette structure a l’avantage de permettre de définir précisément la gestion de la voie ou du chemin, d’avoir la personnalité morale, et de pouvoir percevoir d’éventuels bénéfices comme par exemple la location de parkings sur la voie d’accès.

Inconvénients : Elle nécessite un accord unanime de tous les propriétaires indivis pour sa constitution ainsi que le versement de droits relatifs aux apports effectués. Mais surtout, la société civile immobilière est une société de personnes ce qui signifie que ses parts ne seront pas nécessairement attachées à la propriété d’un lot de la voie. Certes, la vente est soumise à l’agrément des associés et il peut être prévu que les parts ne pourront être cédées qu’à un autre associé mais il risque d’être difficile de contrôler le respect de cette procédure. Cette difficulté préoccupante constitue un inconvénient majeur pour la stabilité juridique d’une voie privée de sorte que cette structure n’est généralement pas la plus adaptée.

La Copropriété

La Copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et comprend une répartition par lots entre copropriétaires avec, chacun, une partie privative et une quote-part des parties communes. La quote-part des parties communes d’un lot est déterminée en proportion de la valeur de chaque partie privative par rapport à la valeur de l’ensemble de ces parties ; ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots lors de l’établissement de la copropriété.

La copropriété doit faire l’objet d’un écrit, le règlement de copropriété, qui inclut document codifié, rédigé par un notaire, qui définit les règles de fonctionnement et précise les droits et obligations des copropriétaires. Le règlement doit être publié auprès du Service de la Publicité Foncière et, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, elle doit être immatriculée sur un registre national des copropriétés. Elle est administrée par un syndic, professionnel ou coopératif, contrôlé par un conseil syndical composé de copropriétaires. Les comptes-rendus et décisions sont prises lors d’assemblée générale des copropriétaires, organisée au moins une fois par an.

Avantages : La copropriété permet facilement de gérer et répartir les charges d’un espace commun et elle définit précisément les droits et obligations de chacun. Elle bénéficie d’un « superprivilège » pour récupérer les éventuels impayés d’un copropriétaire en cas de vente de son bien, avant les autres créanciers.

Inconvénients : Ses principaux inconvénients sont la rigidité de ses règles de fonctionnement et de ses obligations légales. Les éventuelles modifications de son règlement peuvent également être difficiles à faire adopter car elles requièrent généralement l’unanimité des copropriétaires.

L’Association Syndicale Libre (ASL) ou l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL)

L’Association Syndicale Libre (ASL) ou l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) est une institution régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004.

Elle ne peut être constituée qu’en vue de poursuivre un des buts énoncés par cette ordonnance, parmi lesquels la mise en valeur des propriétés. Elle peut ainsi permettre la gestion et l’entretien d’équipements communs. Les membres associés de l’ASL ou AFUL sont tous les propriétaires et dans l’hypothèse de l’existence d’un syndicat des copropriétaires dans le périmètre syndical, chaque copropriétaire a la qualité d’associé.

L’ASL ou AFUL a la personnalité morale de droit privé dès lors qu’elle a été déclarée au Préfet et qu’un extrait de ses statuts a été publié au Journal Officiel. Ses créances bénéficient, comme les syndicats des copropriétaires, d’une hypothèque légale sur les immeubles de l’associé défaillant. Elle ne peut être constituée qu’à l’unanimité de ses membres, l’accord de chaque propriétaire ou copropriétaire devant être formalisé par écrit.

Ce sont les statuts qui fixent ses règles de fonctionnement qui ne sont pas celles de la copropriété mais peuvent y renvoyer si les membres associés le souhaitent. L’ASL ou AFUL est administrée par un syndicat composé de membres élus dans les conditions fixées par les statuts, et représentée par un Président qui exécute les décisions d’assemblée et les convoque. Ses pouvoirs sont déterminés par les statuts.

Avantages : Ainsi l’ASL ou l’AFUL comporte de nombreux avantages notamment la grande flexibilité de son fonctionnement, sa constitution peu onéreuse et le caractère réel de ses droits.

Inconvénients : L’objet des ASL et AFUL étant réglementé la seule « mise en valeur des propriétés » risque de ne pas justifier la perception de revenus de la jouissance de parkings par exemple.

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