2021 aura été une année passionnante pour le marché immobilier avec des changements sociétaux profonds qui ont pas mal bousculé l’ordre établi sur ce marché.

DECRYPTAGE DES TENDANCES 2021

2021, c’est tout d’abord un nombre de transactions record 🏆 sur le marché de l’immobilier résidentiel.

Nous devrions en effet atteindre les 1,2 millions de transactions cette année selon les notaires, soit +14,5% par rapport à 2019 (dernière année sans interruption des transactions).

🌳 Une aspiration au mieux vivre

Les crises sanitaires ont eu des impacts majeurs sur le secteur de l’immobilier avec des conséquences qui vont sans doute le modifier en profondeur.

A titre personnel, les personnes et les familles ont eu besoin de se recentrer sur leur qualité de vie. Elles ont notamment manifesté un besoin d’espace et d’extérieur et ont sans doute accélérer certaines décisions de déménagement et d’acquisition.

💻 Le travail à distance

Cette aspiration à un mieux vivre a également été rendue possible par le développement (voire l’obligation) du télétravail pour de nombreux métiers tertiaires. Cela a démarré pendant les confinements puis a souvent été pérennisé sous forme de 2 ou 3 jours de télétravail par semaine dans les accords sociaux d’entreprises. Certaines sociétés tech et startups sont même passées au 100% distanciel.

🏡 La nouvelle « résidence semi-principale »

Avoir un extérieur, vivre plus lentement, subir moins de stress et de pollution et pouvoir travailler de chez soi… de nombreux urbains, parfois locataires en ville, ont sauté le pas de s’acheter une seconde maison pour y passer une partie de la semaine et proche des transports pour rejoindre leur lieu de travail. La frontière entre résidence principale et secondaire disparaît au profit des résidences semi-principales ou bi-principales.

👨‍🌾 Une aspiration au mieux travailler

Même si le phénomène n’atteint pas l’ampleur constatée aux Etats-Unis, les démissions ont été plus nombreuses depuis l’été. En septembre 2021, les ruptures conventionnelles ont ainsi augmenté de +9 % par rapport à septembre 2019. Des secteurs jugés difficiles (hôtellerie-restauration, BTP…) ont beaucoup de mal à recruter… Les salariés aspirent à vivre plus en phase avec leurs aspirations personnelles. Ils cherchent à donner du sens à leur travail et recherchent un métier qui concilie passion et rémunération.

💰 Diversifier ses sources de revenus

Avec les confinements, beaucoup se sont rendus compte à quel point ils étaient dépendants d’une seule source de revenus, souvent leur salaire. La recherche internet « conseils d’investissement » a bondi de +195%, « éducation financière » de +155% en 2021 selon Pinterest Predicts. Les personnes veulent reprendre en main leurs finances !

📈 Investir son surplus d’épargne

Selon le dernier rapport annuel de la Banque de France mi-2021, les ménages français ont épargné 157 Mds€ en plus, soit +141%. Or à cette date, 62,5% de l’épargne totale avait été placée sur le livret A rémunéré à 0,5 % !
Avec une inflation à 2,2%, qui pourrait augmenter à 2,7% en 2022 selon l’INSEE, il a fallu trouver des placements, sécurisés ou moins, pour stopper l’érosion de cette abondante épargne.

CONSEQUENCES

Ce qui est surprenant c’est que ces changements d’aspirations et d’organisation du travail se sont immédiatement traduits dans les chiffres 2021 du marché immobilier d’habitation.

Le boom des maisons

Sans surprise, les recherches de maisons avec un extérieur ont explosé en 2021.

et des villes petites et moyennes

Et sans surprise non plus, selon leur pouvoir d’achat ou leur choix délibéré, les ménages se sont éloignés de plus en plus des métropoles pour acquérir l’espace convoité dans des villes petites et moyennes, pourvu qu’elles disposent des services essentiels (écoles, soins, commerces, transports…).

Les Français ont été beaucoup plus mobiles

Selon la 2ème enquête sur les comportements immobiliers Harris Interactive, 18 % des personnes sondées disent avoir déménagé au cours des 18 derniers mois. Parmi eux, 22 % indiquent que cela a été déclenché par la crise sanitaire.

Ils ont déménagé vers des villes moyennes de leur région ou proche de leur département dans de nombreux cas. Mais comme on le voit sur la carte ci-dessous, toutes les régions ont vu le nombre d’acquéreurs locaux baisser, comme en Normandie ou en Centre Val de Loire.
La mobilité des Français a été beaucoup plus globale. Les Franciliens notamment ont davantage migré vers les régions et en particulier vers les littoraux de la Somme, Normandie, Bretagne et jusqu’en Vendée. Voir mon post LinkedIn du 06/12/2021 L’exode des Parisiens détraquent les marchés immobiliers locaux

Le retour des investisseurs

Si les acquéreurs immobiliers « utilisateurs » en quête d’un « mieux vivre chez soi » ont été majoritaires en 2021, on constate également le retour en force des investisseurs, privés et institutionnels.

La pierre a montré son caractère défensif et résiliant et reprend tout son sens d’investissement refuge.
Les investisseurs privés choisissent l’immobilier pour y placer leurs abondantes liquidités en sécurité, compte tenu de la faiblesse des revenus financiers sécurisés et de la faiblesse continue des taux d’intérêt des emprunts long terme.

Les institutionnels s’intéressent particulièrement au neuf et notamment au résidences étudiantes, séniors et plus récemment au coliving qui pourrait bien devenir l’un de leurs investissements fétiches dans les prochaines années (source BNPP Real Estate).

L’investissement résidentiel représentait environ 1 Md€ en 2015, il représente aujourd’hui environ 2,5 Mds€ (en excluant une opération exceptionnelle à 2 Mds€).

La pénurie

Malgré un rebond, le nombre de constructions neuves demeurent largement insuffisant, surtout en zones tendues. Ainsi au T2 2021 les ventes de logements neufs étaient inférieurs de -14,1% au T2 2019.

Les acquéreurs qui ne trouvent pas leur bonheur dans le neuf se replient donc sur l’ancien.
Les professionnels le disent : tout leur stock de logements est parti y compris des biens « invendables », les fonds de stock, en vente depuis 5 ou 10 ans.

C’est la pénurie partout et en particulier sur les maisons.

La flambée des prix

Comme on pouvait s’y attendre, hausse de la demande + baisse de l’offre = augmentation des prix !

Sur 2021 projeté, les prix des appartements anciens augmentent de +4,8%, une hausse inférieure à celle observée l’an dernier (+6,6%) mais supérieure aux années antérieures (+4% en 2019, +3,4% en 2018 et +4,5% en 2017).
L’augmentation est cependant de +7,7% en Province vs. +1,4% en Île-de-France !

La hausse des prix des maisons anciennes, projetée pour 2021, est quant à elle de +9,4%. Là encore, elle est plus forte en Province (+9,6%) qu’en Île-de-France (+8,4%) avec des grandes villes où le prix des maisons flambent : +13,1% à Rennes, +10,8% à Montpellier, +10,6% à Toulon…

Les notaires ne craignent cependant pas de bulle immobilière en France car les prix augmentent mais ne s’emballent pas comme dans d’autres pays (moyenne OCDE +9%, Turquie +22% !).

Retrouvez les évolutions des prix des appartements des principales métropoles françaises sur mon post LinkedIn 𝑳𝒆𝒔 𝒑𝒓𝒊𝒙 𝒊𝒎𝒎𝒐𝒃𝒊𝒍𝒊𝒆𝒓𝒔 𝒅𝒂𝒏𝒔 𝒄𝒆𝒓𝒕𝒂𝒊𝒏𝒆𝒔 𝒗𝒊𝒍𝒍𝒆𝒔 𝒐𝒏𝒕 𝒂𝒖𝒈𝒎𝒆𝒏𝒕𝒆́ 𝒅𝒆 +10% 𝒔𝒖𝒓 1 𝒂𝒏.

Depuis 5 ans, certaines métropoles régionales ont augmenté très fortement et ont rattrapé un peu de leur retard sur Paris : +50% Lyon et Nantes, +49% Rennes, +43% Bordeaux vs. +30% Paris.

Et Paris justement ?

Les prix à Paris n’augmentent que de +0,6% pour les appartements anciens sur un an. C’est en revanche la ruée sur les maisons dans les couronnes parisiennes avec des prix qui grimpent de +5,5%.

Les prix stagnent à Paris intra-muros depuis 2 ans. Mais cette stabilité des prix a permis de voir le retour d’investisseurs et notamment d’investisseurs étrangers attirés par le caractère patrimonial d’un achat parisien.

Quid des bureaux ?

Selon JLL, en 2021, le marché immobilier francilien de bureaux revient presque à la normale pour le nombre de transactions locatives (-8% par rapport à la moyenne). Mais le gros changement se fait sur le nombre de m2 : -26% par rapport à la moyenne.
Les entreprises réduisent les surfaces occupées de l’ordre de 20% en moyenne.

De son coté, le marché de l’investissement tourne toujours au ralenti. Au 3ème trimestre 2021, 8,3 Mds€ avaient été investis, soit -32% sur un an et -36% par rapport à la moyenne des 5 dernières années.

Les spécialistes estiment que la réévaluation des besoins en surfaces louées par les entreprises ne fait que commencer et l’avantage aux bureaux les plus qualitatifs et les mieux placés s’accroît.
Ainsi les taux de vacances des bureaux en 1ère et 2ème couronnes parisiennes s’envolent jusqu’à 20% (source Les Echos).

CONCLUSION

On le voit, l’immobilier est un marché complexe, fait de vases communicants et de multiples interactions.

La faiblesse des prix et la faiblesse des taux d’intérêt attirent les habitants des grandes métropoles vers les plus petites villes à la recherche de plus d’espace et de qualité de vie. Les locataires deviennent propriétaires mais pas sur le lieu de leur travail.
Le taux de propriétaire s’établissait à 58% en 2020 et il sera intéressant de voir si ce taux augmentent dans les prochains mois.  

Selon la dernière enquête Harris Interactive, les français sont prêts à dépenser plus pour leur logement. Ils vont donc continuer à acheter pour acquérir ce bureau en plus pour télétravailler ou ce coin de jardin.

Les notaires pensent tout de même que le volume global de transactions de logements devrait rebaisser aux alentours d’1 million, après le rattrapage de fin 2020/2021.

Mais faute d’assez de biens à la vente, les prix devraient de nouveau grimper en 2022, jusqu’à +10% par endroits, comme sur le littoral, selon le Conseil supérieur du notariat.

Le marché immobilier 2021 à une nouvelle fois démontré sa résilience et son attrait pour les investisseurs qui y voient sécurité et rentabilité.

Mais un autre élément viendra mettre son grain de sel dans le rouage immobilier : le resserrement de l’accès au crédit pour les particuliers.
A compter du 1er janvier 2022, les « recommandations » du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) deviennent contraignantes pour les banques. Celles-ci ne devront pas dépasser 25 ans de durée de prêt (27 ans en VEFA ou grosse rénovation) et un taux d’endettement de 35%, sans pouvoir prendre en compte le reste à vivre.

Ces critères stricts vont particulièrement impacter les multi-investisseurs immobiliers qui auront plus de mal à emprunter l’an prochain.

Est-ce que cela ne serait pas le moment de vendre certains actifs bien amortis de votre patrimoine ?
Ou des investissements en défiscalisation arrivés au terme de l’obligation de location ?

L’arbitrage de certains biens permet de faire baisser son taux d’endettement et de libérer des liquidités pour réinvestir dans de nouveaux projets !

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Guillemette Depresle, CEO Qwantim