Le 20 décembre 2019, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a émis une recommandation aux établissements de crédit et aux sociétés de financement leur demandant de durcir leurs règles d’octroi de crédits immobiliers. Il semble, dès lors, plus compliqué de monter son projet d’investissement pour plaire aux banques en 2020...

Cette recommandation fait suite à la publication le 17/10/2019 d’un diagnostic des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel qui constatait l’assouplissement, progressif mais continu, des pratiques d’octroi des crédits immobiliers par les banques.

En effet, après une nouvelle année record en 2019 avec une augmentation de +21% de la production de nouveaux crédits à l’habitat (258 Mds€ vs. 214 Mds€ en 2018), portés par des taux toujours plus bas qui ont atteints un plancher à 1,12% en novembre (taux moyen toutes durées confondues), le HCSF alerte sur l’augmentation des pratiques à priori les plus risquées : allongement des maturités, augmentation des taux d’effort individuels, hausse de la part des taux d’effort supérieurs à 35%, hausse de la part des taux d’apports inférieurs à 5%.

Mais finalement, comment monter son projet d’investissement pour plaire aux banques en 2020 ?

Les recommandations

Le HCSF demande de se conformer aux « bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages » en appliquant les 3 critères suivants pour l’acceptation des dossiers de crédit :

o veiller à ce que le taux d’effort des emprunteurs ne dépasse pas 33%, avec tout de même une dérogation possible pour 15% des dossiers de prêts, dont 75% dédiés aux primo-accédants pour l’acquisition de leur résidence principale et les 25% restants pour de l’investissement (réponse de la Banque de France en janvier 2020 suite aux critiques des courtiers et des banques),

o veiller à ce que la durée du crédit n’excède pas 25 ans,

o veiller à ce que l’encours maximal (le montant total d’emprunts à rembourser) ne dépasse pas 7 années de revenus de l’emprunteur.

Il convient tout d’abord de bien comprendre en quoi consiste précisément ces recommandations :

o le taux d’effort de 33% : le taux d’endettement de 33% était déjà la « norme » dans les dossiers de financement immobilier.

Il se calcule de la manière suivante :

taux d’effort = total des charges annuelle d'emprunt / total des revenus annuels

Mais les banques avaient eu tendance, ces dernières années, à assouplir ce critère du taux d’endettement notamment,

(1) en prenant en compte le reste à vivre, c’est-à-dire : qu’un emprunteur avec de hauts revenus pourra vivre confortablement avec un endettement à 35% ou 40%, alors qu’un emprunteur au SMIC sera déjà très juste avec 33% de crédit immobilier à rembourser,

(2) en appliquant la méthode de calcul dite « différentielle » pour les investissements locatifs, par ex :

Revenus emprunteur = 2000€/ mois

Mensualité du nouveau crédit = 1000€/ mois

Revenus estimés de l’investissement locatif = 800€ brut / mois (pris en compte pour 70%)

Taux d’endettement classique (décrit ci-dessus) = 1000€ / (2000€ + 800€ x 70%) = 39 % : taux trop élevé, dossier refusé...

Taux d’endettement différentiel = (1000€ - 800€ x 70%) / 2000€ = 22% : dossier OK !

Ce calcul différentiel permettait aux investisseurs à haut rendement, dont les revenus de l’investissement étaient supérieurs d’au moins 30% à la mensualité du crédit, de très peu augmenter leur taux d’endettement et donc de pouvoir continuer à investir dans d’autres biens (jusqu’à atteindre le montant d’encours jugé maximal par la banque).

Exemple avec un projet à cash-flow positif :

Taux d’endettement avant projet = 30% (soit mensualité en cours de 600€)

Revenus emprunteur = 2000€/ mois

Mensualité du nouveau crédit = 1000€/ mois

Revenus estimés de l’investissement locatif = 1400€ brut / mois (pris en compte pour 70%)

Taux d’endettement classique = (1000€ + 600€) / (2000€ + 1400€ x 70%) = 54% : forte augmentation du taux d’endettement : dossier refusé...

Taux d’endettement différentiel = (600€ + 1000€ - 1400€ x 70%) / 2000€ = 31% : le taux d’endettement n’a augmenté que de 1% ! dossier OK !

« Play by the rules »

En février, les courtiers ont rapporté que ces recommandations du HCSF, appuyées il faut le dire par l’ACPR (le « gendarme » des banques) et la Banque de France, produisaient déjà leurs premiers effets contraignants avec des taux d’intérêts en augmentation pour les durées d’emprunt les plus longues et une hausse du montant de l’apport demandé.

Il est sans doute encore trop tôt pour juger si les conditions d’octroi de prêts se sont réellement durcies mais il est certain qu’en tant qu’investisseur immobilier, il faut se préparer et anticiper !

Les investisseurs immobiliers ont représenté 20% des acheteurs en 2019.

Or, selon les données de la Banque de France sur la production mensuelle de crédits à l’habitat, plus d’1 prêts sur 3 en investissement locatif dépassait les 35% d’endettement en septembre 2019 (dernières données disponibles) alors que cela représentait moins d’1 dossier sur 5 pour les primo-accédants.

Première chose à faire : calculer votre taux d’effort selon la méthode classique… Alors ? Au-dessus ou en dessous de 33 % ?

Si vous êtes au-dessus des 33% de taux d’endettement et que vous souhaitez enchainer les investissements, il va falloir s’adapter…

Quelques pistes de réflexion :

o En investissant en société :

La logique derrière la méthode « différentielle » était que l’investissement immobilier pouvait être considéré comme une entité à part entière, avec ses revenus et ses charges, séparément des revenus professionnels et des charges de l’emprunteur. C’est juridiquement le cas lorsqu’on investit en société à l’IS (SCI ou SAS).

L’investissement en société comporte d’autres avantages et d’autres inconvénients mais peut être une piste à explorer lorsqu’un dossier ne passe plus en direct. La condition première cependant est que la société doit être bénéficiaire et qu’elle s’auto-finance (donc plutôt pour des stratégies haut-rendements).

o En s’associant avec des investisseurs moins endettés :

Et pourquoi ne pas investir à plusieurs ? L’investisseur expérimenté mais endetté fait ainsi bénéficier l’association de son expertise et l’investisseur novice mais sans dette apporte son profil qui plait aux banques.

L’investissement immobilier syndiqué et collectif se fera généralement sous la forme d’une société, les indivisions étant plus difficiles à gérer, surtout entre tiers (non membres de la même famille).

Cela peut également se faire en clubs deals immobiliers qui sont un bon moyen de diversifier son patrimoine et ses types d’investissements, d’accéder à des investissements qu’on ne pourrait pas faire seul, et, en 2020, qui seront peut-être aussi la solution pour continuer à investir dans l’immobilier malgré des conditions de financement plus drastiques.

---

Nous espérons que vous en avez appris plus sur comment monter son projet d’investissement pour plaire aux banques en 2020.

Plus d’informations à venir sur l’investissement en clubs deals immobiliers prochainement...

Entretemps, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec Guillemette Depresle pour plus d'informations, si ce sujet vous intéresse !