Ma première résidence principale était un ancien bureau vétuste de la CPAM 😱

C'est, de loin, mon meilleur investissement immobilier à ce jour ! 🏆

Et si votre résidence principale était aussi votre meilleur investissement immobilier ?

Ici je mettrai la chambre et là le salon...

On était début 2004, je rentrais travailler en France pour de bon et j'avais envie d'acheter un "chez-moi" après des années dans les hôtels.

J'avais déjà repéré sur le site SeLoger, depuis le Connecticut, ces anciens bureaux d'un centre de la sécurité sociale vendus à la découpe et transformables en habitation. Ils étaient toujours là à vendre plusieurs semaines après.

A priori ces lots n'étaient pas glamour, avec leurs plaques carrés de faux plafonds, leurs petites pièces étriquées et les dalles de lino orange dans les escaliers et bleues sur les plateaux. 🤮

Mais quel potentiel !

J'étais sans doute une des rares personnes à le percevoir quand je me rappelle la tête de ma mère lors de la visite de mon "acquisition". 🤣

Des fenêtres partout apportant une magnifique luminosité, des cloisons qu'on pouvait abattre pour agencer comme je le voulais, une belle hauteur en voute sous les faux-plafonds et une localisation géniale à proximité de Montorgueil, déjà hors de prix à l'époque, dans un quartier au passé industriel avec beaucoup de cachet.

Bref, en incluant les 50 000€ de travaux réalisés, l'appartement a pris +250% en 15 ans ... 🚀💰💰

La résidence principale, actif ou passif ? Kesako ?

La résidence principale (ou RP) est parfois considérée comme une charge financière, une acquisition sans rentabilité. C'est ce que les adeptes de Robert Kiyosaki appelle un passif* par exemple. Au point de conseiller à ses lecteurs de rester locataires et d'investir dans l'immobilier locatif par ailleurs.

𝘾𝙚 𝙚𝙣 𝙦𝙪𝙤𝙞 𝙟𝙚 𝙣𝙚 𝙨𝙪𝙞𝙨 𝙥𝙖𝙨 𝙙𝙪 𝙩𝙤𝙪𝙩 𝙙'𝙖𝙘𝙘𝙤𝙧𝙙 !

La résidence principale c'est avant tout un endroit qui est à nous. C'est un cocon de sérénité et de stabilité important pour l'homo sapiens sédentaire que nous sommes. Or c'est la satisfaction de ce besoin de sécurité primaire qui nous permet de nous projeter dans l'avenir et donc de construire notre patrimoine en prenant potentiellement plus de risques.

C'est pourquoi il me semble important, lorsque cela est possible, de toujours envisager l'achat de sa résidence principale comme première acquisition immobilière.

Mais l'intérêt de la RP ne s'arrêtent pas (du tout) à des considérations purement psychologiques ...

La résidence principale a aussi un atout financier supplémentaire par rapport à l'investissement locatif : aucune imposition sur la plus-value à la revente.

Et avec les taux bas actuels, c'est plus de 95% de la mensualité du prêt qui sert au remboursement du capital et qui est donc capitalisé. Payer le remboursement d'emprunt de sa RP, c'est mettre de l'argent de côté tous les mois, et ce n'est pas une dépense sèche comme un loyer. 𝙋𝙖𝙮𝙚𝙧 𝙡𝙚 𝙧𝙚𝙢𝙗𝙤𝙪𝙧𝙨𝙚𝙢𝙚𝙣𝙩 𝙙𝙚 𝙨𝙖 𝙍𝙋, 𝙘'𝙚𝙨𝙩 𝙞𝙣𝙫𝙚𝙨𝙩𝙞𝙧 !

Ma RP d'investisseur

Mais pour que l'achat de sa résidence principale devienne son meilleur investissement immobilier, il va falloir la considérer comme tel.

Pas de villa avec piscine alors que vous venez de signer votre premier CDI. La maison de vos rêves attendra un peu car il va falloir aussi être stratégique et un peu frugal lors de votre première acquisition.

𝙇𝙖 𝙧𝙚̀𝙜𝙡𝙚: 𝙫𝙤𝙩𝙧𝙚 𝙧𝙚́𝙨𝙞𝙙𝙚𝙣𝙘𝙚 𝙥𝙧𝙞𝙣𝙘𝙞𝙥𝙖𝙡𝙚 𝙙𝙤𝙞𝙩 𝙚́𝙫𝙤𝙡𝙪𝙚𝙧 𝙖𝙫𝙚𝙘 𝙫𝙤𝙩𝙧𝙚 𝙙𝙚́𝙫𝙚𝙡𝙤𝙥𝙥𝙚𝙢𝙚𝙣𝙩 𝙥𝙧𝙤𝙛𝙚𝙨𝙨𝙞𝙤𝙣𝙣𝙚𝙡 & 𝙛𝙞𝙣𝙖𝙣𝙘𝙞𝙚𝙧 𝙚𝙩 𝙫𝙤𝙩𝙧𝙚 𝙘𝙖𝙥𝙖𝙘𝙞𝙩𝙚́ 𝙙'𝙚𝙣𝙙𝙚𝙩𝙩𝙚𝙢𝙚𝙣𝙩.

Vous allez donc commencer petit et tôt, et acheter en deçà de votre capacité d'endettement.

Vous venez de terminer vos études et obtenez un premier poste stable : vous devenez finançable pour les banques.

Vous achetez donc un premier studio. Mais pas n'importe lequel ! Il doit avoir un fort potentiel de valorisation, parce que :

✅ il est en mauvais état, mal agencé, vieillot. Personne n'en veut, c'est la bonne opportunité pour négocier le prix d'achat à la baisse, faire des travaux et le transformer en cocon agréable et moderne.

✅ il est dans un quartier peu attractif aujourd'hui mais qui est en train de changer parce que la ville investit dans les rénovations, parce qu'une nouvelle station de tram arrive ...

Votre objectif sera d'acheter en dessous du prix moyen du quartier et de créer de la valeur : de rendre votre logement beau et désirable pour les futurs acquéreurs car, oui, vous allez le revendre 3 ans plus tard beaucoup plus cher !

Et là, magie ✨, vous allez réaliser une plus-value mais vous ne paierez aucun impôt dessus !

Et cette plus-value va vous permettre de racheter plus grand mais toujours avec ce même objectif de trouver le bien que vous pourrez valoriser et revendre plus cher dans 3-4 ans.

Il ne s'agit pas de se restreindre toute sa vie ou de vivre dans un cagibi mais d'acheter intelligemment avec l'objectif de profiter au maximum des atouts de l'immobilier en résidence principale :

🗨️ l'achat du foncier faible = vous paierez moins de frais de notaire (qui représente 7% à 8% du prix d'achat) que si vous achetez un appartement rénové qui inclura le prix des travaux réalisés dans le prix d'acquisition

🗨️ l'effet de levier = empruntez l'intégralité du prix d'achat et faites financer les travaux, les taux sont très bas en ce moment et les banques sont plutôt favorables aux acquéreurs de leur résidence principale. Gardez votre épargne pour d'autres investissements.

🗨️ l'épargne forcée = la majeure partie de votre mensualité d'emprunt rembourse le capital. Et même si les premières années vous remboursez surtout les frais d'acquisition, c'est autant d'argent qui n'est pas jeté par la fenêtre !

🗨️ l'exonération des plus-values sur la RP = 100% de la plus-value réalisée lors de la vente de votre RP peut être réinvestie dans la prochaine acquisition !

Je vous souhaite une bonne construction de patrimoine avec l'immobilier !

Quand vous aurez acheté votre RP et que vous avez un peu d'argent de côté pour investir dans du locatif, contactez-moi !

Guillemette Depresle, CEO Qwantim

* un passif (selon R. Kiyosaki) : une charge, une dépense qui ne rapporte pas d'argent